• トレンドレポート

「所有者不明土地」とは、登記簿上の所有者の所在が不明な土地、登記が古いまま更新されていないために現在の所有者が特定できない土地を指す。所有者不明土地は、都市開発やインフラ整備の際の障害となっていることから、「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から、総合的に民事基本法制の見直しが行われている。本レポートでは、所有者不明土地に関する法整備の状況および不動産管理上の留意点について概説する。

所有者不明土地とは

所有者不明土地とは、相続登記がされないこと等により、以下のいずれかの状態となっている土地のことをいう。

所有者不明土地は、都市開発やインフラ整備の際に、土地の所有者の探索に多大な時間と費用を要し、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まないなど、事業実施の支障となり、民間取引や土地の利活用の阻害要因ともなっている。このような所有者不明土地は、日本全国で増え続けており、国土交通省によれば、2016年時点で約410万㏊と九州の面積（367万ha）以上と推計され、2040年には約720万haとなり北海道の面積（約780万ha）相当の土地が所有者不明になると予測されている。

また、所有者不明土地では適正な管理が確保されず、周囲に悪影響を及ぼすおそれのある管理不全状態の土地も多くみられる。

今後、高齢化の進展による相続機会の増加等により、所有者不明土地は依然として増加傾向にあり、こうした問題はますます深刻化するおそれがあり、所有者不明土地問題の解決は喫緊の課題となっている。そこで、所有者不明土地をなくすため、2018年以降、法令の見直しが進められている。

この見直しは、「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から、総合的に行われている。

所有者不明土地利活用のための法令整備状況

近年、所有者不明土地の利用促進の円滑化と適正な管理の確保を推進するための制度の法整備が進められている。下記は主な法律の整備状況だが、整備内容は多岐にわたり今後もさらに法整備が継続していく予定となっている。

法制度の整備状況を大きく分けると以下となる。

以下、実際の不動産取引や開発現場で直面する変更点について、要点を抽出して後述する。

既に発生している所有者不明土地を解消するための施策

公共の利益となる事業を円滑に進めるため、主に行政機関の権限を拡大することで、所有者不明土地の解消を目的とした以下の施策が講じられている。

上記については、行政機関の処理・手続きについての施策のため、詳細は割愛する。

所有者不明土地の発生を予防する主な施策

所有者不明土地の発生を予防する施策として、大きく下記3つの施策が講じられる。

相続登記・住所等の変更登記の申請義務化（2024年4月1日施行）^※1

相続が発生しても、相続登記が行われないケースが多い。その主な原因として、

が指摘されている。しかし、相続登記がされないと、登記簿の情報は古い状態のままになり、この状態が長年放置されることが所有者不明土地増加の一因となっていた。そこで、所有者不明土地の発生を予防するため、相続登記の申請が義務化された。

相続登記義務の基本的なルールは以下のとおり

また、登記簿上の所有者の氏名や住所が変更されても、それに伴う登記がされないケースがある。
その主な原因としては、以下のような点が挙げられる。

が指摘されている。

そこで、相続登記の申請の義務化と同様に、所有者不明土地の発生を予防するため、住所等の変更登記の申請が義務化される（2026年4月までに施行）。

住所等変更登記の基本的なルールは下記3点のとおり。

相続登記・住所等の変更登記の手続の簡素化・合理化（2026年までに施行（一部施行済み））^※1

従前は、「相続登記申請は任意」であり「費用や手間を掛けてまで登記する有用性が乏しい」ことから、登記情報が更新されず、所有者不明土地が生ずる原因の一つとなっていた。今回の改正で相続登記、変更登記が義務化され、一部の登記申請は簡素化される予定である。一部で開始された制度もあるので、以下、後述する。

相続人申告登記（2024年4月1日施行）

不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、全ての相続人が法律で決められた持分（法定相続分）の割合で不動産を共有した状態になり、登記申請が進まないことがある。このような状態を回避することを目的に、より簡易に相続登記の申請義務を履行することができるように、新たに「相続人申告登記」の仕組みが設けられた（2024年4月1日施行）。

この仕組みは、

を登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務（上記4.2.1の申請義務）を履行したものとみなされる。

この申出がされると、申出をした相続人の氏名・住所等が登記されるが、持分の割合までは登記されないので、全ての相続人を把握するための資料の添付は必要ない（自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出すればよい）。また、一人の相続人が相続人全員分をまとめて申出することもできる。

所有不動産記録証明制度（2026年4月1日までに施行）

登記記録は土地や建物ごとに作成されているため、不動産を所有している方が亡くなった場合、その所有する不動産の全容について相続人が把握しきれず、見逃された不動産について相続登記がされないまま放置されてしまうという事態が生じていた。

そこで、相続登記の申請に当たっての当事者の手続的負担を軽減するとともに登記漏れを防止するために、新たに「所有不動産記録証明制度」が創設されている。

これは、特定の者が登記簿上の所有者として記録されている不動産（そのような不動産がない場合には、その旨）を一覧的にリスト化し、証明書として発行する制度である。所有不動産記録証明書の交付請求が可能な者は、プライバシー等に配慮して本人又は相続人その他の一般承継人に限定されている。

所有権の登記名義人の死亡情報についての符号の表示（2026年4月1日までに施行）

現行制度では、特定の不動産の所有権の登記名義人（登記簿上の所有者）が死亡しても、一般的に、申請に基づいて相続登記等がされない限り、当該登記名義人が死亡した事実は不動産登記簿に公示されないため、登記記録から所有権の登記名義人の死亡の有無を確認することができなかった。

このような状況を解消するため、登記官が他の公的機関（住基ネットなど）から死亡情報を取得した場合、その死亡の事実を職権で不動産登記に符号によって表示する制度が新たに設けられた。

これにより、登記記録から所有権の登記名義人の死亡の事実を確認することができるようになる。

他の公的機関との情報連携・職権による住所等の変更登記（2026年4月1日までに施行）

登記官が、住基ネット（個人の場合）や商業・法人登記のシステム（法人の場合）から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組みが新たに設けられた。ただし、自然人（個人）の場合には、住基ネットからの情報取得に必要な検索用情報（生年月日など）を提供していただく必要があり、また、変更登記がされるのは、本人の了解があるときに限られる。

相続土地国庫帰属制度の創設（2023年4月27日施行）^※2

相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、今後その土地を利用する予定がない場合、法務大臣の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度が新たに創設された。

申請要件は、基本的に、相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人であれば、申請可能であるが、対象外のケースもある。要件等は表1のとおり。

所有者不明土地の利用の円滑化を図る主な施策

所有者による管理が適切に行われず、荒廃・老朽化等によって危険な状態にある土地・建物は、近隣に悪影響を与えることがある。このような課題に対応し、土地・建物の効率的な管理を実現するため、所有者不明土地・建物や、所有者による管理が不十分な管理不全土地・建物を対象とした、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられている（図1参照）。

新たな施策は、多岐にわたるが、土地所有者および隣接関係者に大きな影響を与える民法関係の項目を以下、後述する。

土地・建物に特化した財産管理制度の創設（2023年4月1日施行）^※5

所有者不明土地・建物や管理不全状態にある土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害したり、近隣に悪影響を発生させたりするなどの問題が起きるきっかけになっていたが、この管理に適した財産管理制度がなく、管理が非効率になりがちであった。

そこで、所有者が不明だったり、所有者が適切に管理していなかったりする土地や建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられた。

調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない場合や、所有者による管理がされないことによって他人の権利・利益が侵害される場合（そのおそれがある場合を含む。）に、その土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることで、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになった。

不動産共有制度の見直し（2023年4月1日施行）^※5

共有状態にある不動産について、これまで所在が分からない共有者がいる場合は、その不動産の利用について共有者間の意思決定ができないといった問題が指摘されていた。そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくできるように共有制度全般について様々な見直しがされた。

共有物を利用しやすくするための見直しとして、共有物に軽微な変更を加えるために必要な要件が緩和され、全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定することが可能となった。また、所在等が不明な共有者がいるときは、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者による管理行為や変更行為が可能となった。

次に、共有関係の解消をしやすくするための仕組みとして、所在等が不明な共有者がいる場合は、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることが可能となった。

遺産分割に関する新たなルールの導入（2023年4月1日施行）^※5

相続が発生してから遺産分割されないままで長期間放置されると、その状態で相続が繰り返され、更に多くの相続人が土地を共有することになり、遺産の管理・処分が難しくなる。また、遺産分割のルールは、法定相続分を基礎としつつ、生前贈与を受けたことや、療養看護など特別の寄与をしたことなどの個別の事情を考慮して具体的な相続分を算定するのが一般的である。ところが、遺産分割がされずに長期間経過した場合、具体的相続分に関する証拠がなくなってしまい、遺産分割が更に難しくなるといった問題が発生していた。

そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する新たなルールが設けられ、被相続人の死亡から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分（又は指定相続分（遺言による相続））によって画一的に行うこととされた。

相隣関係の見直し（2023年4月1日施行）^※5

隣地の所有者やその所在が分からない場合は、隣地の所有者から隣地の利用や伸びてきた枝の切取りなどに必要となる同意を得ることができず、土地を円滑に利活用することができない。

そこで、隣地を円滑・適正に使用できるように相隣関係に関するルールの見直しが、以下、3点のように実施された。

問題点と今後について

上述のとおり、所有者不明土地対策として、様々な施策が講じられている。本稿記載の具体的施策の一覧を表2に示す。

枠組みが示されたことで、明確・簡易になった事項は多いが、課題についても指摘されている。

例えば、現在、相続や住所等の変更登記が実施されていないケースが多くあるが、現在未対応分含め義務が生じ、土地所有者の手間および費用負担が発生することから、登記情報の更新には相当な時間がかかると推測される。

また、自治体が所有者不明土地の情報を整備する体制を求められているものの、実施にあたっては情報管理基盤の整備が必要であり、人員や予算が十分に確保できないケースもあることから、運用面での課題が想定される。

このような課題はあるものの、所有者不明土地の解消は、地域社会全体の問題であることを理解して、行政、住民、企業が協力して解決していくことが求められている。多くの人が直面する問題ではあるが、まだまだ複雑な部分もある。疑義や不安が生じた際には、行政機関、法律の専門家や不動産コンサルタント等に相談することが、早期解決につながることを申し添える。